[실무지식] 등기부등본 보는법

등기부등본 보는법

 

정의 :

부동산등기부는 부동산에 관한 권리관계 및 현황이 등기부에 기재되어 있는 공적장부입니다. 즉, 대상부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등의 현황과 소유권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리설정 여부를 알 수 있습니다. 부동산등기부에는 토지등기부와 건물등기부가 있으며, 표제부·갑구·을구로 구성되어 있습니다. 표제부에는 부동산의 소재지와 그 현황이 나와있고, 갑구에는 소유권 및 소유권 관련 권리관계(예:가등기,가처분,예고등기,가압류,압류,경매 등)를, 을구에는 소유권 이외의 권리 관계(예:저당권,전세권,지역권,지상권 등)를 표시합니다. 을구는 해당사항이 없는 경우도 많습니다.

 

등기부 등본의 내용

 

위 그림은 집합건물의 등기부 등본의 표제부의 사례입니다. 집합건물의 표제부는 다시 1동 건물에 대한 표시, 대지권의 목적인 토지에 대한 표시, 전유부분 건물의 표시, 대지권의 표시로 나눠집니다.

 

-1동 건물의 표시에 대한 표제부

집합건물 1동 건물의 표시입니다. 등기한 순서와 접수날짜가 나오고, 건물의 위치·명칭·번호 등이 표시됩니다. 건물의 구조, 층수, 용도, 면적 등도 나옵니다. 건물의 종류도 잘 보아야 합니다.

 

-대지권의 목적인 토지의 표시에 대한 표제부

집합건물이 속한 토지 즉, 대지권의 목적인 토지에 대한 표시입니다. 소재지 지번, 토지의 지목(예: 대지, 공장용지, 학교용지, 도로, 하천, 공원 등), 면적 등이 나옵니다. 토지 거래를 할 때는 특히 유심히 봐야 할 항목입니다.

 

-전유부분의 건물의 표시

집합건물에 속한 한 세대에 대한 건물의 표시입니다. 건물번호 란에 층과 호수 등이 나오고 건물내역에 면적 등이 나옵니다. 여기에 나오는 면적이 이른바 전용면적이라고 하는 것입니다. 이 면적은 통상 공급면적 혹은 분양면적 보다는 적습니다. 건물번호도 정확하게 확인해야 할 부분입니다.

 

-대지권의 표시

집합건물이 속한 대지 중 해당 전유세대의 지분에 해당하는 토지에 대한 표시입니다. 대지권 종류란에는 대지권의 대상이 되는 권리를 표시합니다. 소유권대지권이 일반적입니다. 대지권 비율은 1동 건물에 속한 토지 중 해당 전유 부분이 차지하는 지분 비율을 표시합니다. 예를 들어 건물이 차지한 땅이 100평인데 지분이 1/5이라면 이 집 몫의 땅은 20평이라는 뜻입니다.

 

등기부 등본의 [갑구]의 내용

 

 

갑구에는 소유권과 관계 있는 사항이 기록되어 있습니다. 순위번호, 등기목적, 접수일 등기를 한 이유 권리자 등이 나옵니다. 등기한 순서대로 나오므로 마지막 부분에서 현재의 부동산 주인이 누구인지 확인할 수 있습니다. 토지나 건물을 공유할 수도 있는데, 단독 소유면 ‘소유자’, 공동 소유면 ‘공유자’라고 나오고 지분을 표시합니다. 소유자(혹은 공유자)가 누구이냐는 가장 기본적인 확인사항입니다. 갑구에 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등 다른 등기가 있다면 소유권에 관한 분쟁의 소지가 있을 수 있으니 각별히 주의해야 합니다. 이 때 순위 번호에 나오는 등기 순서가 권리의 우선순위가 됩니다. 또한 소유권변동이 최근에 자주 발생한 경우나, 상속받은 경우로서 진정한 소유권자인지 의심스러운 경우 등은 등기부상의 소유자라고 하더라도 나중에 진정한 소유자 여부로 다툼이 있을 수도 있으므로 역시 각별히 주의해야 합니다.

 

 

등기부 등본의 [을구]의 내용

 

 

을구에는 소유권 이외 권리가 기록되어 있습니다. 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등의 권리가 표시됩니다. 읽는 방법은 갑구와 비슷하니 참고하시기를 바랍니다. 을구와 관련되어 실무적으로 가장 흔한 케이스가 전세계약을 체결할 때 근저당, 즉 융자가 있는 경우입니다. 예를 들어, 부동산등기부등본의 을구란에 근저당권자로 머니머니주식회사가 채권최고액 1억2천만 원을 설정하였다면, 실제 채권액은 대략 1억 원으로 정도라고 보시면 됩니다. 채권최고액에는 통상 실제 채권액의 120~130%를 설정하기 때문입니다. 여기서 위와 같이 근저당이 설정되어 있다면 제3자 혹은 근저당권자의 부동산경매시 낙찰예상금액을 따져서 전세 계약을 체결하여도 안전한지 확인해 볼 필요가 있습니다. 이를 위해서는 인터넷이나 부동산 관련 언론매체를 통한 비슷한 건물의 감정가나 낙찰가율을 찾아보시기를 권합니다. 결국 채권최고액과 전세금을 합한 금액이 경매시 낙찰예상금액보다 적어야 안전하다는 뜻입니다. 경우에 따라서는 전세금으로 융자를 일부 갚아 채권최고액을 감액하도록 계약시 요구할 필요도 있습니다.